Contratto preliminare subordinato alla concessione di un mutuo

Accade spesso che l’efficacia di un contratto preliminare, o di una proposta accettata in conformità, sia subordinata alla concessione di un finanziamento con il quale pagare parte del prezzo della compravendita.

Nessun problema se la condizione sospensiva si avvera poiché l’accordo preliminare prende vita con relativi obblighi, compreso quello di eventuale consegna della caparra lasciata in deposito fiduciario al mediatore.

Invece, cosa accade se il mutuo non viene concesso, magari a causa di un comportamento ” pigro ” dell’acquirente il quale, avendoci ripensato, non consegna la documentazione necessaria all’istituto di credito o, addirittura (coperto dal velo di riservatezza esistente fra banca e cliente) interrompe la relativa pratica?

Le conseguenze non sono gradite né dal venditore, che ha confidato sul buon fine di un affare, magari declinando anche successive proposte da parte di altri soggetti interessati, né all’agenzia immobiliare che, pur avendo lavorato sull’affare, non matura alcun diritto alla provvigione.

La domanda è duplice. In primo luogo occorre interrogarsi sulla validità di una clausola all’apparenza “ meramente potestativa ” che, se fosse davvero tale, sarebbe invalida. In secondo luogo: indagare eventuali profili di responsabilità del soggetto (promissario acquirente onerato di richiedere il mutuo) che con la sua (in)attività provoca la definitiva inefficacia degli accordi preliminari.

La Corte di Cassazione, con sentenza sentenza n. 22046 del 2018 alla quale si sono successivamente allineate decisione di alcuni Tribunali di merito (Trib. Novara n. 48/2021 e Trib. Modena n. 900/2019) ha ritenuto valida la clausola sospensiva diretta a verificare la concessione, o meno, del finanziamento definendola a contenuto misto (potestativo e causale). Infatti, l’erogazione dipende, oltre che dalla condotta del promissario acquirente, anche da altre circostanze quali la valutazione del merito creditizio da parte ella Banca o la sussistenza di altri requisiti utili all’erogazione .

Circa, invece, la condotta del soggetto onerato a richiedere il mutuo essa parrebbe essere esente da responsabilità posto che, l’avveramento o meno della condizione, è fatto squisitamente legato ad un evento specifico: l’erogazione o meno del denaro.

In questo contesto vale la pena osservare che potrebbe profilarsi una responsabilità di questo soggetto solo qualora lo stesso venisse onerato di particolari obblighi, in violazione dei quali dovrebbe essere possibile attribuire al medesimo una responsabilità di tipo contrattuale. Ben vengano, allora, patti con i quali gli si domanda di collaborare positivamente con la Banca fornendo tutta la documentazione necessaria, oppure informare le altre parti interessate, e/o compiere ogni attività utile ad ottenere l’erogazione della somma… pena il risarcimento del danno o il pagamento di una penale contrattualmente predeterminata.