Corte di Cassazione, sez. VI Civile, 16 giugno 2021, n. 17058
Normalmente il venditore risponde per i vizi della cosa venduta a meno che essi non fossero presenti e palesi al momento dell’acquisto e, perciò, siano stati dallo stesso accettati. La sentenza sopra richiamata, però, in caso di immobile vetusto, pone a carico dell’acquirente un onere di diligenza consistente nell’imporre di verificare se non i veri e propri vizi, quantomeno le cause della loro possibile verificazione. La garanzia ex art. 1490 c.c. sarebbe pertanto esclusa tutte le volte in cui a norma dell’art. 1491 c.c. il vizio era facilmente riconoscibile e sempre salvo che il venditore non abbia espressamente dichiarato che la cosa ne era immune . In pratica, secondo la Cassazione, chi acquista un immobile di non recente costruzione all’onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione al fine di individuare l’esistenza di vizi ” facilmente conoscibili“. L’apprezzamento va ovviamente fatto con riferimento al caso concreto laddove, oltre ad una costruzione risalente nel tempo, vi era stata una riduzione del prezzo proprio per le condizioni dell’immobile e dello stabile in generale. Occorrerà poi differenziare le caratteristiche intrinseche dell’immobile, che determinano vizi compatibili con uno stato di vetustà, da veri e propri difetti che esulano, invece da una costruzione vecchia di decenni e, pertanto, rappresentano un deficit dell’immobile indipendentemente dalle tecniche costruttive applicate.
